Арбитражные споры по договорам аренды и лизинга

Главная Услуги Юридическое сопровождение бизнеса Арбитражные споры по договорам аренды и лизинга

Юридическая помощь по арбитражным спорам вытекающим из договоров аренды и лизинга

При рассмотрении арендных споров в судах, юристы нашей коллегии адвокатов участвуют в разрешении следующих спорных моментов с точки зрения судебной практики.
Гражданское законодательство не содержит требования об указании кадастрового номера, но при регистрации индивидуализация объекта осуществляется именно по кадастровому номеру.
В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости. Отсутствие в договоре аренды помещений указания на их кадастровые номера не влечет за собой признание договора незаключенным и не лишает налогоплательщика права учесть арендную плату при исчислении налога на прибыль. Суд отметил, что Гражданский кодекс РФ не содержит требований об указании в договоре аренды кадастрового номера объекта как его идентифицирующего признака.
Если в договоре указан только адрес здания, в котором находится передаваемое в аренду помещение, то такой договор признается незаключенным, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества.
В целом суды считают, что если в договоре указаны адрес здания, где расположено передаваемое в аренду помещение (помещения), а также площадь этого помещения (помещений), такой договор не является заключенным.
Указание в договоре аренды на общую площадь объекта без детализации площадей входящих в него помещений свидетельствует о несогласованности предмета договора аренды и его незаключенности.
Кроме судебной составляющей в жизненном цикле договора аренды присутствует такая стадия как госрегистрация. В договоре аренды передается часть помещения или здания, но при этом нет индивидуализация передаваемых помещений (их текстуальное или графическое описание)? Не приложен кадастровый паспорт здания, в котором учтены помещения? Таким образом, при индивидуализации помещений с помощью графического изображения на поэтажном плане, возможен отказ Росреестра со ссылкой на отсутствие кадастрового учета части арендуемого здания. Заменить кадастровый номер можно временным.
В арбитражной практике договор об использовании отдельных внешних частей здания для размещения рекламны на плакатах, не будет разнозначен договору аренды. Но регистрация точно так же будет обязательной.
На основе положений закона о госрегистрации, очевидно что при регистрации договора на часть объекта аренды нельзя обойтись без учета помещения.
Договор о предоставлении во временное владение и пользование рабочих мест в определенном нежилом помещении является притворной сделкой, прикрывающей договор аренды данного помещения.
Договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора не предоставляется во временное владение и (или) пользование.
Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование рекламное место в целях установки и эксплуатации рекламной конструкции, является не поименованным Гражданским кодексом РФ договором, вследствие чего к нему не применяются нормы Гражданского кодекса РФ об аренде.
Аренда частей земельных участков допускается законодательством при условии кадастрового учета.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
При этом для целей учета допускается заключение предварительного договора аренды части земельного участка.
С заявлениями об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.
Дополнительно необходимо отметить, что, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, документом, подтверждающим устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав, может являться документ, содержащий в себе признаки предварительного договора, предусмотренного ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Законодательством не предусмотрено предоставление в аренду частей земельных участков, находящихся в публичной собственности.
Письмо Минэкономразвития РФ от 01.06.2009 N Д23-1641.
Таким образом, законодательством не предусмотрена возможность предоставления в собственность или аренду частей земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В большинстве округов признается возможность аренды объектов незавершенного строительства. В то же время есть отдельные судебные акты, по которым такая аренда недопустима, потому что объект незавершенного строительства не имеет назначения, меняет характеристики в процессе достойки.
До государственной регистрации своего права собственности на имущество договор аренды в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой вследствие отсутствия у истца права распоряжаться им.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ), а несоблюдние требования регистрации – незаключенность (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Значение: разные требования (реституция и неосновательное обогащение), специальные сроки исковой давности, возможность обращения с требованием о применении последствий для любого заинтересованного лица.
Но по мнению ВАС РФ пункт 4 статьи 1109 в этом случае неприменим (Определение ВАС РФ от 12.02.2009 N 728/09 по делу N А07-16322/2007-Г-ГГЕ, где суд говорил о даре или благотворительности).
Отличие между незаключенным и заключенным – характер требований по возврату и порядок определения цены за пользование. В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, для удовлетворения требований о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в результате пользования чужим имуществом, необходима доказанность совокупности следующих обстоятельств: факта пользования чужим имуществом, факта пользования этим имуществом без законных оснований, факта сбережения денежных средств за счет истца в результате пользования его имуществом.
Сам по себе арендный характер отношений не делает сделку аренды крупной – но суды иногда входят в рассмотрение обстоятельств сделки. Поэтому при прочих равных нужно требовать одобрения.
Уставом общества могут быть предусмотрены иные случаи, когда на совершаемые обществом сделки (например, на договоры аренды без права выкупа арендованного имущества) распространяется порядок одобрения крупных сделок, установленный Законом. При рассмотрении споров о признании недействительными таких сделок судам следует руководствоваться статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная практика не всегда придает значение очередности заключения договоров, если речь идет о лизинге движимого имущества: в одних случаях суды указывают на необходимость неукоснительного следования правилу, сформулированному в статье 665 ГК РФ, в других – напротив, отмечают, что последовательность заключения договоров купли-продажи и лизинга не является определяющим моментом для квалификации договора, в третьих – просто не обращают внимание на нарушение хронологии. Выход из ситуации – включение договров купли-продажи и лизинга в один договор.
Приобретение земельного участка у третьего лица (продавца) не имеет правового значения, а арендодатель несет перед арендатором ответственность как за несвоевременную передачу участка (ст. 611 ГК РФ), так и за его недостатки (ст. 612 ГК РФ), хотя и в этом отношении лизингодатель полностью зависит от действий (бездействия) продавца недвижимости, выбранного лизингополучателем.
До настоящего момента в практике арбитражных судов не устоялась практика по возврату лизингодателем процентов при досрочном погашении за предыдущие периоды посчитанные исходя из большего срока погашения долга.

Защита прав собственника в суде от нарушений не связанных с лишением владения


В тех случаях, когда право собственности не перешло к иному лицу, но иные лица используют принадлежащее собственнику имущество как свое собственное, возникает необходимость подачи в арбитражный суд искового заявления об устранении нарушений не связанных с лишением владения. При рассмотрении споров об устранении нарушений не связанных с лишением владения, в судебной практике возникает ряд вопросов.
Требование о демонтаже торгового прилавка с оборудованием, установленного в холле нежилого здания, квалифицировано арбитражным судом как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как истец имеет свободный доступ в холл принадлежащего ему здания.
По смыслу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации владеющий собственник вправе требовать устранения всяких нарушений своего права, включая демонтаж произвольно установленного прилавка. В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность на требование собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, не распространяется.
Интерес истца в обращении в суд с требованием о демонтаже прилавка заключается в том, чтобы демонтаж осуществлялся не за его счет, а за счет ответчика, с использованием механизма государственного принуждения.
Возражение ответчика о добросовестном приобретении части холла судом не принимается, поскольку в силу статьи 302 ГК РФ добросовестным приобретателем является приобретатель по сделке от неуправомоченного отчуждателя. В данном случае предприниматель не приобретал спорное имущество по сделке, а самовольно установил прилавок, не лишив при этом истца доступа к нему. По этой причине требование собственника было квалифицировано судом как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения (далее - негаторный иск), против которого не могут быть выдвинуты возражения об истечении исковой давности.
В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.
Если истцом доказано, а ответчиком не опровергнуто, что арендованное имущество используется вопреки условиям договора аренды. При таких обстоятельствах арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора. По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании статьи 615 ГК РФ. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 619 ГК РФ).
Собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу - нарушителю права собственности.
Если истцом доказано, а ответчиком признано размещение сборно-разборного имущества на арендуемом объекте без согласия собственника имущества, то по смыслу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ право собственности нарушается, когда имущество используется другими лицами без согласия собственника. Размещение холодильника без воли собственника является нарушением его права на причал-пирс, которое не связано с лишением владения. По этой причине право собственности защищается с помощью негаторного иска.
В силу статей 304, 305 ГК РФ в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель - собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. При этом в таких делах обязательно участие как арендатора, так и арендодателя (тот, кто не является истцом, привлекается к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне истца), поскольку если в удовлетворении иска арендодателю будет отказано, арендатор не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику. Производство по таким делам прекращается на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Возражение собственника здания о том, что право собственности другого лица нарушено не им, а иным лицом, владевшим ранее зданием по договору аренды, не является основанием для отказа в иске об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.
Одной из задач рассмотрения дела в суде является принятие исполнимого судебного акта. Следовательно, если волевыми действиями арендатора было начато нарушение права другого лица, а после прекращения аренды и возврата имущества его собственнику соответствующее нарушение продолжалось, ответчиком по иску об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, является собственник имущества.
Для того, чтобы обезопасить себя от возможных исков, на стадии заключения арендного договора нужно учитывать следующие существенные моменты:
1.Наличие у арендодателя права на сдачу данного помещения в аренду (субаренду).
2.Если заключается договор субаренды - наличие необходимых согласований и наличие условия о сохранении договора субаренды в силе в случае расторжения договора аренды.
3.Договор должен иметь долгосрочный характер (не менее трех лет).
4.Невозможность арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды (за исключением нарушений со стороны Арендатора).
5.Наличие права арендатора отказаться от договора в одностороннем порядке.
6.Возможность арендатора при расторжении договора забрать все отделимые улучшения.
7.Невозможность увеличения арендодателем арендной платы чаще одного раза в год и более чем на 10%.
8.Стабильные и прозрачные условия по коммунальным платежам.
9.Наличие условий о предоставлении гарантированных мощностей.
10.Соответствие целевого назначения (склад и производство пищевых продуктов).
11.Круглосуточный доступ арендатора на арендуемую территорию.