Международный опыт реализации ГЧП по предоставлению жилья военнослужащим

Главная Международный опыт реализации ГЧП по предоставлению жилья военнослужащим

Международный опыт организации ГЧП по предоставлению жилья военнослужащим

В данном разделе представлена информация по опыту Великобритании в рамках модели PFI.
Следует отметить, что на практике раздел анализа международного опыта реализации проектов ГЧП, как правило, предполагает выполнение анализа опыта реализации нескольких проектов в нескольких странах. Использование опыта только одной страны создает впечатление, что в других странах подобные проекты не реализовывались.
В связи с этим хочется обратить внимание на опыт США и Южной Кореи.
Опыт США:
В 1996 году Конгрессом США принята программа Military Housing Privatization Initiative (MHPI), основывающаяся на принципах государственно-частного партнерства. Целью программы было улучшение качества жизни военнослужащих за счет привлечения частного финансирования, а также экспертизы и инноваций из частного сектора.
Таким образом, должны были решаться проблемы плохого состояние жилья, принадлежащего Министерству обороны, и нехватка доступного жилья по качеству, не уступающему частным домам.
Программа включала себя применение различных инструментов:
1) предоставление прямых займов и гарантий по займам частным инвесторам для приобретения и (или) строительства жилья, для размещения военнослужащих, гражданского персонала, и их семей.
2) сдача в аренду или продажа существующих жилых объектов частным компаниям;
3) выплата дифференцированной арендной платы, в дополнение к арендной плате, выплачиваемой военнослужащими и гражданским персоналом;
Кроме того, Министерство обороны получило право инвестировать в доли в товарищества на вере (limited partnership), а также в акции и облигации, приобретать или строить жилье, для размещения военнослужащих, гражданского персонала, и их семей, а также разрешать застройщикам использовать требования к жилью, применяемые в конкретном населенном пункте.
В свою очередь, военнослужащие получали пособия, позволяющие им выбрать, где проживать – в частном секторе, или в арендуемых инвесторами домах.
В рамках программы частные инвесторы, отобранные на конкурентной основе, получали право владения, технического обслуживания и управления домами, построенными или приобретенными для целей проживания военнослужащих с семьями на основе 50 летних договоров аренды. То есть слово «приватизация», используемое в названии программы не обязательно говорит о приватизации имущества, принадлежащего Министерству обороны, а часто лишь подразумевает долгосрочную передачу такого имущества в аренду частным инвесторам.
На практике данная программа была разбита, по сути, на три программы – Программу, реализуемую армией - Residential Communities Initiative, программы, реализуемую флотом (Адмиралтейством) - Public Private Venture, и Программу, реализуемую Воздушными войсками - Public Private Venture.
В качестве примера реализации программы можно привести опыт трех проектов передачи частным инвесторам военных городков (в г. Корпус-Кристи и г. Кингсвилль в штате Техас, и в г. Эверетт, штат Вашингтон).
В Южном Техасе, Адмиралтейство вступило в товарищество на вере с частным застройщиком, для строительства и эксплуатации 404 жилых домов в двух локациях - в г. Корпус-Кристи и г. Кингсвилль. Дома должны включать следующие категории: дома на две, три и четыре спальни, каждый из которых должен включать холодильник, посудомоечную машину, микроволновую печь, стиральную и сушильную машины, а также гараж.
Дома были построены чуть больше, чем за 1 год, в 1997 году, с использованием гражданских стандартов и строительных практик. Адмиралтейство вложило 9,5 млн. долларов в проект, а инвестор – 32 млн. долларов. Адмиралтейство по условиям товарищества получило преференции при заселении военнослужащих и гражданского персонала, а также, что уровень арендной платы для них будет установлен в размере, соответствующем получаемым ими пособиями на оплату аренды жилья. Когда на объекте освобождается жилье, инвестор предоставляет Адмиралтейству 45 дней на поиск нового арендатора, если такой не находится - инвестор вправе сдать это жилье гражданским. В то же время все арендаторы – военнослужащие или гражданские самостоятельно оплачивают коммунальные услуги.
По окончании срока соглашения о партнерстве, все жилые дома продаются, а инвестор возвращает Адмиралтейству его вклад, а также треть от прибыли от продажи жилья.
В то же время, согласно соглашению о товариществе, арендная плата могла повышаться ежегодно на определенный процент в связи с ростом затрат на обслуживание домов. В итоге, в 2000 г. проживающие в этих городках военные и гражданский персонал ежемесячно платили арендную плату и плату за коммунальные услуги, которые на 19-31% выше пособий, предоставляемых им из бюджета на оплату жилья. Адмиралтейство внесло изменения в соглашения с инвестором и стало оплачивать часть расходов напрямую инвестору, таким образом, сделав жилье более доступным для военного и гражданского персонала, но тем не менее, фактически увеличив государственные затраты на проекты.
Таким образом, на практике программа изначально показала смешанные результаты. Во-первых в аренду было сдано изначально намного меньше объектов, чем планировалось. Во-вторых, как показывает опыт трех проектов в г. Корпус-Кристи и г. Кингсвилль в штате Техас, и в г. Эверетт, штат Вашингтон, принадлежащих морскому флоту, проживающие в этих городках военные и гражданский персонал платили арендную плату и плату за коммунальные услуги, которые на 19-31% выше пособий, предоставляемых им из бюджета на оплату жилья.
Причиной таких результатов стало отсутствие предварительной адекватной оценки стоимости всего жизненного цикла проектов, реализуемых в рамках данной программы.
В то же время, в настоящее время программа продолжает реализовываться в качестве долгосрочной политики Министерства обороны. Однако в настоящее время 63% семей военнослужащих продолжают жить в частных домах на условиях аренды, оплачивая аренду за счет пособий, в то время как 24% семей военнослужащих уже живут в домах, созданных или приобретенных в рамках рассматриваемой программы, на основании соглашений с частными инвесторами, и это число растет.

Опыт Южной Кореи.
Проект жилья для военнослужащих в г. Чунгжу (Chungju Military Apartment Housing) стал первым проектом такого рода. Реализованном в Южной Корее, реализуемом по схеме BTL (Build-Transfer-Lease), а не общеизвестной BTO (Build-Transfer-Operate).
Отличия схемы BTL от BTO следующие: в проектах BTO частный партнер получает разумный доход от своих инвестиций, собирая плату с пользователей, а в проектах BTL частный партнер возвращает свои инвестиции за счет выплат из бюджета.
Проекты BTL отличаются меньшим риском для инвестора, поскольку они не несут риски, связанные со сбором платы с пользователей, и по сути они взаимодействуют только с одним пользователем – государством, однако такие проекты также отличаются и меньшим уровнем доходности.
Проект в г. Чунгжу, предполагающий модернизацию жилья военнослужащих неоднократно откладывался из-за нехватки средств, однако благодаря структурированию проекта по схеме BTL, проект удалось реализовать довольно быстро – за два года (2005-2007). Порядка 200 семей военнослужащих переехали в 12 многоквартирных домов, и при этом более 95% жителей выразили удовлетворение качеством жилья.
Срок соглашения с частным партнером – 20 лет.
Общая стоимость проекта: 18,6 млрд. корейских вон (примерно 18,5 млрд. долл. США).

Таким образом, в мировой практике действительно есть примеры реализации проектов привлечения частных инвесторов для создания или модернизации жилья для военнослужащих в формате государственно-частного партнерства.