Порядок заключения договора аренды

Главная Заключение договора аренды коммерческой недвижимости

Заключение договора аренды коммерческой недвижимости

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель должен обладать правом собственности на сдаваемое в аренду имущество в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого в исключительных случаях договор аренды может быть заключен с лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи). Также в исключительных случаях договор аренды может быть заключен с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре. В случае заключения договора аренды с лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи) в юридическом заключении должны быть указаны связанные с этим юридические риски (привлечение к административной ответственности в соответствии с частью 5 ст. 9.5. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в случае эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию; невозможности возмещения затрат на неотделимые улучшения арендуемого объекта и т.п.). Решение о заключении договора аренды с лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договора аренды будущей вещи) принимает клиент. Арендатор вправе передавать имущество в субаренду (по долгосрочному договору аренды) - не ранее даты государственной регистрации договора аренды. Если собственников несколько (имущество находится в долевой собственности), возможно заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне Арендодателя либо Арендодателем может быть один из собственников при наличии доверенностей или согласия всех собственников. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Имущество, которое находится в общей долевой собственности, может быть сдано в аренду одним из его собственников без доверенности от других собственников, если имеется соглашение между собственниками, из которого следует, что собственники уполномочили его на это. Согласие собственников может выражаться в виде подписания всеми собственниками договора аренды. При этом при определении порядка оплаты арендной платы нужно исходить из следующего. Арендная плата может уплачиваться:
•(или) каждому из Арендодателей соразмерно его доле или в иной пропорции по решению собственников (арендодателей), так как доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними;
• (или) одному из Арендодателей для дальнейшего распределения между арендодателями-сособственниками по соглашению между ними. Если арендодатель - физическое лицо или индивидуальный предприниматель, находящийся в браке, для государственной регистрации договора арендодатель должен будет предоставить в Росреестр нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом. Предмет договора. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В связи с этим необходимо максимально точно и полно описывать объект аренды с учетом данных кадастрового учета в соответствии с кадастровым паспортом соответственно здания, сооружения и помещения, в котором указан размер арендуемой площади. В договоре аренды должны быть указаны данные о праве арендодателя, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости (свидетельство о гос. регистрации права собственности/ выписка из ЕГРН, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав Арендодателя при аренде, договор аренды Арендодателя и свидетельство о гос. регистрации права собственности/ выписка из ЕГРН, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав собственника при субаренде). В договоре аренды в обязательном порядке должно быть указано, что недвижимое имущество передается Арендатору во временное владение и пользование (в аренду). Платежи и расчеты. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, ... и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды». Таким образом, бремя расходов на коммунальные услуги, по общему правилу, лежит на Арендаторе. В договоре аренды возможно предусмотреть следующие варианты оплаты коммунальных услуг:
• расходы на оплату коммунальных услуг (воды, тепла, газа, услуг телефонной связи) возлагаются на Арендодателя и покрываются за счет постоянной части арендной платы;
• переменная часть арендной платы;
• компенсация стоимости коммунальных услуг. Выбор способа оплаты коммунальных услуг зависит от применяемой Арендодателем системы налогообложения: общая система налогообложения (ОСНО) - НДС; упрощенная система налогообложения (УСНО) - доходы (6%); упрощенная система налогообложения (УСНО) - доходы минус расходы (15%); физические лица - НДФ (13%). С точки зрения налогообложения для клиента более выгодно уплачивать переменную часть арендной платы. Таким образом, варианты способа оплаты коммунальных услуг следующие: • постоянная часть арендной платы + переменная часть арендной платы в сумме коммунальных услуг для всех Арендодателей (на любой системе налогообложения); При этом, если Арендодатель применяет УСНО (доходы), по требованию Арендодателя возможно увеличение переменной части арендной платы на 6,38%. Если Арендодатель - физическое лицо, по требованию Арендодателя возможно увеличение переменной части арендной платы на 14,94% по коммунальным (эксплуатационным) услугам, сумма которых не зависит от их фактического потребления (плата за содержание и ремонт помещения, услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и т. п.). Переменная часть арендной платы по коммунальным (эксплуатационным) услугам, сумма которых зависит от их фактического потребления (расходы на электроэнергию, водопотребление и водоотведение, отопление, газ, определяемые на основании приборов учета (счетчиков), не подлежит увеличению.

• арендная плата + компенсация стоимости коммунальных услуг для Арендодателей на УСНО (доходы), в случае отказа от переменной части арендной платы. Иные варианты оплаты коммунальных услуг возможны в исключительных случаях с предварительным согласованием главным бухгалтером. Для отражения в бухгалтерском учете затрат по арендной плате и коммунальным услугам в договоре аренды необходимо указать на необходимость предоставления Арендодателем Арендатору документов, состав которых зависит от применяемой Арендодателем системы налогообложения.
Безвозмездное пользование недвижимым имуществом приводит к дополнительной налоговой нагрузке и у арендатора, и у арендодателя. Со стоимости неуплачиваемой арендной платы первому придется заплатить налог на прибыль, а второму - НДС. Кроме того, арендодатель в указанный период не начисляет амортизацию по такому имуществу. Если имеется договоренность с Арендодателем об «арендных каникулах» (о периоде после подписания акта приема-передачи Объекта аренды, в течение которого арендная плата арендодателю не уплачивается полностью) на время ремонта, то рекомендуется пропорционально уменьшить арендную плату на некоторый период. Например, если имеется договоренность об «арендных каникулах» на 3 месяца (арендная плата не уплачивается арендодателю полностью 3 месяца), порядок уплаты арендной платы можно определить следующим образом: «с первого по одиннадцатый включительно месяц аренды арендная плата составляет (рассчитать по формуле АП*(11месяцев-3месяца)/11 месяцев), где АП - арендная плата за месяц. С двенадцатого месяца аренды арендная плата составляет АП (указывается АП в 100% размере)». В приведенном примере 3 месяца «арендных каникул» «распределили» пропорционально на 11 месяцев. Арифметически в указанные 11 месяцев будет уплачена арендная плата за 8 месяцев аренды. С двенадцатого месяца аренды будет уплачиваться арендная плата в 100% размере. Не допустимо в договоре аренды возлагать на Арендатора расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, дополнительные взносы, предназначенные для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также расходов на содержание мест общего пользования, не являющихся объектом аренды по договору аренды.