Признание нежилого помещения многоквартирного дома общим имуществом

Главная Услуги Юридическое сопровождение бизнеса Признание нежилого помещения многоквартирного дома общим имуществом

Подача искового заявления о признание нежилого помещения многоквартирного дома общим имуществом

В арбитражных судах существует такая категория спора как признание нежилого помещения многоквартирного дома общим имуществом многоквартирного дома.
Со стороны собственников помещений многоквартирного дома истцом выступает товарищество собственников жилья (ТСЖ), ответчиком становится собственник нежилого помещения, которое по мнению ТСЖ должно использоваться для нужд ТСЖ.
В случае, если наши адвокаты представляют интересы собственника нежилого помещения, то позиция по защите в суде будет следующая.
Нахождение в помещении инженерных коммуникаций и оборудования при использовании помещения в течение длительного времени как самостоятельного не свидетельствует о его вспомогательном значении и предназначении исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме.
В силу подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
С учетом приведенной нормы и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 2 постановления от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей собственности домовладельцев возникает не на любую часть жилого дома, а лишь на технические помещения.
Таким образом, отнесение помещения к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме связано с тем, что по своему назначению помещение предназначено только для обслуживания более одного помещения в доме.
Истцом не представлено доказательств того, что в спорном помещении установлено какое-либо инженерное оборудование, исходя из чего данное помещение нельзя отнести к техническим.
Поскольку уполномоченный орган зарегистрировал за ответчиком право собственности и данные действия не были оспорены в судебном порядке в течение трех месяцев, основания для оспаривания права собственности отсутствуют.
Помещение, собственником которого является ответчик, прошло технический и кадастровый учет и использовалось как самостоятельное длительное время.
Также нередко представители ТСЖ неверно указывают расположение нежилого помещения, руководствуясь при этом поэтажным планом, вместо выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществу, в данном случае, лучше не замечать это несоответствие в суде первой инстанции, если отсутствуют иные основания для защиты прав. Данный довод должен быть применен при рассмотрении в апелляционной инстанции, если будет признано право общей собственности. Тогда в иске будет отказано и ТСЖ придется подавать новый иск с правильным указанием на нежилое помещение. Так как дело в суде может рассматриваться достаточно долго, то при новом рассмотрении дела в суде можно заявить о пропуске срока исковой давности.
В п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", указано, что на подобные требования распространяется общий срок исковой давности, который в данном случае пропущен.
В случае, если наши юристы представляют интересы ТСЖ, то при рассмотрении дела в арбитражном суде нами будут представлены следующие доводы.
Спорное помещение, имеет статус нежилого и предназначено для размещения инженерных сетей, а также для нужд товарищества собственников жилья. Доступ в указанное помещение осуществляется исключительно с отдельного входа и передача в собственность иному лицу влечет за собой последствия, связанные с невозможностью эксплуатации многоквартирного жилого дома. Длительное незаконное использование данного помещения не может повлиять на восстановление нарушенного права.
На основании п/п а, д п.2
Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Раздел и выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество невозможны. Правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом осуществляются исключительно по решению общего собрания членов ТСЖ. Таким образом, регистрация права собственности на спорное помещение произведена в нарушение действующего законодательства, в частности Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491.
Что касается пропуска срока исковой давности. В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 к спорным правоотношениям применяется общий срок исковой давности - три года. В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. ТСЖ получило информацию о регистрации права собственности на данное помещение только по истечении нескольких месяцев, без наличия подтверждающих документов, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском , о чем имеется соответствующая отметка суда.
Если ТСЖ не признает в судебном порядке право собственности на общее имущество, то независимо от судьбы судебного разбирательства, товарищество собственников жилья вправе требовать компенсации от собственников многоквартирного дома за коммунальное обслуживание. Подобные иски подлежат удовлетворению при условии, если исковая давность не была пропущена, а также, если будет определен надлежащий ответчик. Например, застройщик будет являться надлежащим истцом, в том случае, если квартира еще не была передана по акту приема-передачи новому собственнику. Тем не менее, до передачи помещения в многоквартирном доме, затраты ложатся на застройщика.
По искам о взыскании затрат ТСЖ на теплоснабжение застройщик несет обязательство по оплате, не только до передачи товариществу собственников жилья энергопринимающего устройства, но и до сдачи энергопринимающего устройства в постоянную эксплуатацию.