Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Главная Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Решение о досрочном расторжении договора аренды или одностороннем отказе от исполнения договора аренды принимается клиентом и доводится до сведения сотрудников коллегии адвокатов, посредством электронной почты.
Полный контроль данного процесса и организация расторжения договора аренды осуществляется курирующим адвокатом.
В случае необходимости юридического заключения о возможности расторжения/одностороннего отказа от договора — оно готовится юристами коллегии по специальной форме.
Юрист осуществляет подготовку документов для расторжения договора аренды либо отказа от исполнения договора аренды в соответствии с условиями, направленными клиентом.
Ответственным за организацию подписания документов по расторжению либо отказу от исполнения договора аренды является курирующий адвокат, который должен присутствовать при подписании его Арендодателем и несет ответственность за проверку личности подписывающего лица, достоверность подписи, проверяет паспорт при подписании. После подписания, о расторжении договора аренды должны быть уведомлены все сотрудники соответствующих подразделений.
После согласования адвокат коллегии производит государственную регистрацию расторжения договора аренды, после чего передает документы на хранение в бухгалтерию клиента в соответствии с установленным в компании порядком хранения договоров аренды.
При принятии решения о досрочном расторжении договора аренды следует учитывать следующее:
Для досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендатора должны иметь место основания, предусмотренные законом или договором.
Наличие факта нарушения арендодателем условий договора еще не дает арендатору право требовать расторжения договора. Для начала необходимо направить Арендодателю письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок. Предупреждение должно быть направлено Арендодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре (также может быть направлено по адресу местонахождения арендодателя, указанному в ЕГРЮЛ, по адресу фактического местонахождения), либо вручено лично под роспись Арендодателю или уполномоченному представителю Арендодателя. Предупреждение будет считаться отправленным надлежащим образом если почтовое отправление вернется с отметкой отделения связи об отсутствии Арендодателя по известному адресу.
Предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора аренды. Требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа Арендодателя на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, письменное предупреждение должно содержать указание на необходимость исполнения Арендодателем обязательства в указанный разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. Только после направления письменного предупреждения, отвечающего указанным выше требованиям, заявление о расторжении договора аренды может быть подано в суд.
При принятии решения об одностороннем отказе от исполнения договора аренды юристам следует учитывать следующее:
Под отказом от договора подразумевается его прекращение по инициативе только одной стороны без обращения в суд. Договор аренды может быть расторгнут путем отказа одной из сторон от его исполнения, если такое право предусмотрено договором или законом.
Гражданский кодекс РФ допускает возможность предусмотреть в договоре условие об одностороннем отказе от договора по инициативе стороны, если обе стороны ДА осуществляют предпринимательскую деятельность.
Если одной из сторон договора аренды является физическое лицо, то в соответствии с гражданским законодательством РФ, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности.
В договора аренды необходимо в обязательном порядке включать возможность нашего отказа от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, независимо от наименования контрагента - стороны договора аренды.
При одностороннем отказе от исполнения договора аренды нами, если Арендодателем является физическое лицо, после направления Арендодателю уведомления об отказе от договора необходимо подписать с ним соглашение о расторжении договора аренды. Так как при несогласии Арендодателя — физического лица с досрочным расторжением договора аренды, использовать предусмотренное договором право на односторонний отказ Компания юридически не сможет. В этом случае необходимо использовать договорный процесс с Арендодателем либо иные основания для расторжения договора аренды.
Для договора аренды, заключенного на неопределенный срок, односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен законом и возможен при уведомлении другой стороны в срок за 3 (три) месяца до такого отказа, независимо от статуса сторон договора.
При согласовании условий договора аренды с контрагентом рекомендуется использовать формулировку «односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке» или «односторонний внесудебный отказ от исполнения договора», из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае суд может квалифицировать это условие как право стороны расторгнуть договор только через суд в соответствии со ст. 619 ГК РФ.
Договором аренды может быть предусмотрен отказ от исполнения договора по каким-либо основаниям (мотивированный) так и без оснований (немотивированный) в любое время до прекращения его действия без объяснения причин.
Заявление об отказе от исполнения договора аренды должно быть выражено в письменной форме и направлено Арендодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре (также может быть направлено по адресу местонахождения арендодателя, указанному в ЕГРЮЛ, по адресу фактического местонахождения), либо вручено лично под роспись Арендодателю или уполномоченному представителю Арендодателя.
Заявление об отказе от исполнения договора аренды впоследствии служит основанием для государственной регистрации расторжения договора в случае, если договор аренды подлежал государственной регистрации и она была произведена. Стороны могут предусмотреть направление отказа иным способом, например телеграммой, факсом, возможно, с последующим дублированием письмом. Как и договор аренды, уведомление об отказе от договора должно быть подписано уполномоченным лицом.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, сторона обязана в случае отказа от договора уведомить об этом другую сторону за три месяца. Договор будет считаться расторгнутым по истечении трех месяцев с момента, когда уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ.

Возврат имущества Арендодателю

Арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки, так как прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Возврат арендованного имущества осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Возврат Арендодателю арендованного имущества осуществляется в день прекращения договора аренды, в день досрочного расторжения. Если арендованное имущество не возвращено Арендодателю, в том числе по вине самого Арендодателя, договор аренды не считается возобновленным или пролонгированным, сохраняется обязательство Арендатора вернуть имущество и оплачивать до момента возврата арендную плату.
Здесь важно помнить, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Поэтому очень важно документально оформить возврат Арендованного имущества.
Если Арендодатель уклоняется от приема имущества, как необоснованно, так и обосновывая свой отказ нарушениями со стороны Арендатора, необходимо:
- вызвать Арендодателя для передачи ему имущества и составления акта-приема передачи путем направления письменного уведомления с указанием места и времени передачи, которое направляется Арендодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре (также может быть направлено на адрес государственной регистрации Арендодателя и на адрес его фактического местонахождения), либо вручается лично под роспись уполномоченному представителю Арендодателя;
- в случае если Арендодатель не явился принимать имущество в указанное место и время, акт приема-передачи составляется Арендатором в одностороннем порядке и подписывается уполномоченным лицом арендатора. При этом имущество арендатора не должно находиться в арендуемом объекте, для доказательства чего желательно использовать фото-, видеосъемку. Арендодателю необходимо направить уведомление об освобождении Арендатором арендованного имущества, с требованием принять имущество и подписать акт приема-передачи. Акт приема-передачи, составленный в одностороннем порядке, прилагается к уведомлению в необходимом количестве экземпляров, с требованием подписать и направить Арендатору его экземпляр, а в случае, если договор был зарегистрирован, экземпляр для регистрации расторжения договора.
Итак, необходимо собрать доказательства того, что Арендодатель был надлежащим образом извещен о готовности Арендатора вернуть арендованное имущество, дате, времени и месте приемки имущества, но не предпринял никаких мер по приемке имущества, предложенного ему к сдаче, и необоснованно уклонился от подписания акта его возврата. В этом случае арендная плата подлежит уплате Арендатором до даты фактического освобождения арендованного имущества и составления одностороннего акта приема-передачи, и только в этом случае, Арендодатель не вправе будет требовать с Арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.
Оставлять арендованное имущество до выполнения формальностей по его возврату Арендодателю запрещено. Так как согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, а при прекращении договора - вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если Арендатор фактически оставит арендованное имущество до оформления документов по его приему-передаче Арендодателю, ответственность за вред, причиненный указанному имуществу, в период с момента его оставления Арендатором до момента приема Арендодателем, будет нести Арендатор.