Реконструкция зданий по договору с КИО

Главная Порядок взаимодействия с Комитетом имущественных отношений СПб

Реконструкция зданий по договору с КИО

По результатам проведенного анализа практики общения с Комитетом имущественных отношений, адвокатами коллегии были сделаны следующие выводы:
1) Перед началом реконструкции Объекта целесообразно осуществить следующие действия по упорядочиванию имущественных прав заказчика:
- завершение реконструкции лицевого фасада и оформление прав собственности застройщика на него;
- определиться с вопросом о проектно-технических решениях планируемой реконструкции и необходимости включения в проект Объекта и Помещений, либо только Помещений;
- рассмотреть вопрос о выкупе земельного участка под Объектом для устранения ограничений, связанных с необходимостью получения согласий КИО как собственника участка.
2) Для проведения строительных работ в отношении Помещений необходимо заключить соглашения о реконструкции с Санкт-Петербургом, которое предполагает выполнение инвестиционных условий и является основанием для получения права собственности на Помещения, находящиеся в государственной собственности.
3) Часть Помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, могут быть обременены правами арендаторов по долгосрочным договорам аренды. В связи с этим возникает вопрос, связанный с сохранением прав арендаторов на Помещения после осуществления реконструкции. Если в договорах, заключенных с арендаторами Помещений, присутствует условие о том, что принятие решения о реконструкции объекта аренды является основанием для прекращения договора в порядке не предусматривающим участие второй стороны, то договоры аренды расторгаются КИО после заключения соглашения о реконструкции и передаются инвестору по акту приема-передачи для проведения работ. При отсутствии названных положений в договорах аренды возникает риск невозможности реализации проекта в связи с невыполнением КИО Санкт-Петербурга действий по освобождению Помещений.
4) Градостроительный кодекс РФ позволяет провести совместную реконструкцию Объекта и Помещений после выкупа участка и заключения соглашения о реконструкции Помещения. Такую форму реконструкции целесообразно использовать в связи с тем, что она позволяет создать атриум, более эффективно использовать внутренний дворик между Объектом и Помещениями.
5) В соответствии с разрешением на проведение работ по приспособлению они должны быть завершены в содержащийся в них срок.